上周在一个论坛上看到有人讨论澳洲的房地产，其中引出了Time（持有时间）还是 Timing（时机）对于投资重要性的争执。最后辩论双方谁也没有说服谁。支持Time in the market 这种观点的人，肯定是受了沃伦-巴菲特的影响，相信Compound Interest, 所谓的复利对投资的影响，投资的时间越长，回报就越高。和世界第二富豪所持的理论保持一致，说话的底气自然特别足，和权威保持一致总是不会错的。
在我看来任何的投资或者投机，都只有一个Timing（时机）的概念，买入的时机和卖出的时机，你只有低买高卖才能赚钱。所谓Time in the market 实在让人费解，除非是一个持续的上升市，否则Compound Interest是一个双刃剑，对收入可以指数倍放大，对亏损也可以指数倍放大，如果你遇到一个持续的下跌市而不止损，死抱着巴菲特理论不放，不要多少Time你就亏损出局了。如果一定要说Time in the market, 那么我想至少还有半句值得一听，Time out the market，matters.
2. 购房大军
房地产是现在大家最热衷讨论的话题，既然提到了，就展开一聊。
好多朋友在澳洲买了房子，40万 50 万 60 万 70 万。士别三日刮目相待，不光是在中国买房如买菜，在澳洲也可以做到买房如买菜。刚好这个月的利息率涨了0.25%，多少有点贷款在身的地主们矫情的感叹着利息率上涨，使得月供上涨了。近两年来一直下跌的利息率让不少人都选择了浮动利率，在利率持续走低的时候的确是最大的截取了低息好处。只是大多数人都对利息突然上涨估计不足，没有提前锁定了利息率。顺便提一句，商业银行在这里又耍了公众一次，各商业银行其实在年初就开始提高固定房贷利率了，如果想从浮动利率转到固定利率，自年初开始就有一个比较大的加价，但是商业银行所有的公开预计都说，央行可能在年底或明年初加息。这里有一个明显的不一致，说的和做的不一样。可以肯定，银行报告中过分乐观的利息走势预计，误导了公众对利息率的走势的判断，使得大家反应滞后，错误地认为低息还会保持较长的时间，而决定贷款购房。
为应对经济危机，刺激房地产市场，澳洲于去年10月推出首度置业政府补贴计划：在2008年10月14日后签约，2010年12月31日前入住的业主，第一次买新房补贴21000澳元，买二手房补贴14000澳元。
该计划原定于今年6月30日到期，但考虑到有必要进一步加强对金融危机的抵御能力，防止房地产市场出现大起大落，澳洲联邦政府在财政预算案中宣布延长该计划，并做出一些修改：今年9月30日前签订购房合同的首度置业者，仍照原计划；从10月1日起到年底的首度置业者，补贴减半：即购买二手房补贴1.05万澳元，购买新房补贴1.4万澳元。
3.买高不买低
澳币是传统的高息货币，理由很简单，因为澳洲一直存在顺差，输出矿产，教育产业及旅游产业，鼓励移民，所有这些都会促使大量资金流入澳洲，充裕的资金流入使得资金相对澳洲资产贬值的，要通过高利息来控制通货膨胀。
自2000年开始澳元一直处在上升通道，和中国经济发展成正相关，澳洲持续保持顺差。08年初次贷危机爆发，澳洲为防范经济滑坡，同时相信还有很多投资机构看空澳元，怀疑澳洲保持顺差的能力，澳元大幅下跌，至08年底，澳元比美元贬值累计达到40%。得益于中国4万亿保8计划，澳洲保持顺差，澳元做了一个巨大的V型反弹，一年内，已经基本收复了所有失地。
很多朋友年初卖掉了中国的股票，在今年澳元最低点的时候兑换了澳元，汇入澳洲买房，享受了澳洲的首次置业补贴。且不说房地产这个投资是好是坏，至少他们都在澳元的升值上赚了个够！
我对投资房产的时机和他们见解相左。去年澳洲连续减息，从7.25%一路降至3%（49年来低点），这个过程中，澳洲的房地产一直上涨。考虑工资收入相对固定的情况下，越低的利率等于越高的贷款意愿与还款能力，理论上0利率时，房价就是无限大。利率持续降低，使得房价走高得到了金融支持。
由于澳元可以自由兑换，持续的顺差，使得澳元汇率回升到先前高度，汇率上涨空间有限了。这个月澳央行的升息是必然的选择，如果不加息，澳洲本地的通货膨胀会随着顺差很快出现。在作投资决策的时候，一定要考虑资金成本的情况，对于房地产，也就是个人房屋抵押贷款的利率走势。利率越高，购买力被银行融资放大越小，越难支持一个高房价。利息率越低，个人房贷额越高，越能支持高房价！我们应该在利息率最高点买入资产，在最低点卖出资产。如果预计澳洲的利息就此开始上升，那现在就是卖出的时候了。
4.丈母娘的刚需
为什么大家都喜欢买房子？房地产被证实是近10年最赚钱的投资，这是为什么？是什么在支持房价？
中国房地产市场化之后，房贷概念被引入，在银行贷款的杠杆作用下，房价本就会上涨，而持续走低的中国利息率，极大的支持了房价。目前的真实利率在中国几乎肯定是负值，所以房价理论上就是公众所能付得起的最大值。听说明年起中国购房享受7折优惠要取消了，这是釜底抽薪的政策，高房价是依靠银行低息贷款提供资金支持的。收入不变情况下，房贷利率上涨，对房市是一个实际打击。
一般判断房地产是否存在泡沫通常参考以下四种指标，一是房地产的价格与GDP的比例。美国历史上平均是一倍，这次泡沫最高点是1.7倍。日本现在差不多是1.5倍左右，最高时达4倍。二是房租回报率，这可以看出房地产的价格是靠收入支持的，还是靠升值预期支持的，升值预期越大，对房租的回报要求越低。三看房子的量有多大，新房量跟GDP的比例。四看房价和收入的比例。从这四方面来看，中国的指标都非常高。
我并不敢说中国的房产价格就此走低，毕竟中国内部正在经历一场持续的城市化大变革。从移民的角度考虑，可以看成人口向大城市聚集。这个很好地保证了房产的旺盛需求。对美好生活的追求和向往，使得都市购房成为“丈母娘”刚性需求。
只有一种情况可以保证高价格，那就是稀缺。无论澳洲还是中国，对土地的供应都采取了控制，可以理解是既得利益集团为了保持高房价而采取的政策，稀缺也许由扩大的需求导致，也可以籍由垄断来实现。
5.房地产价格克星-升息！
且说中国政府，虽然保持了土地的垄断开发权利，但是持续的土地财政使得政府几年来不断售出土地。毕竟房子不是快速消费品，这已经导致了中国房子的空置率在提高。政府卖地，银行出钱，开发商转手的这个游戏，要想继续玩下去，银行就必须把钱贷给地产商，地产商就必须要能付得起银行贷款。开发商要卖出房子才能有收入，如果不能付贷款，资金链就会断裂。加息是可怕的，如果银行加息，地产商的还款压力就会上升，就可能打折销售。收入永远等于价格*卖出数量，而高价格却一定导致低销量。
中国持续的顺差导致国内以人民币计价的资产上升，由于各种原因，最后集中体现在了房地产上。中国与澳洲的不同在于，中国出口的不是资源，而是劳动力密集产品，为了保持价格优势，中国选择了与美元锁定汇率，借助美元的国际货币地位推动出口。
实际情况是：中国对美国保持持续的顺差，如果中国不大量购买美国债券，把美元重新“还”给美国市场，美元就要对人民币贬值，抑制中国的出口。而大量的购买美债，也导致美债利率降低。低利率促进了美国信贷市场，尤其是房屋信贷导致的财富效应，又使得美国消费增加，购买更多的消费品，促使中国的顺差增加，而多出来了顺差又通过对美债的投资回到了美国。持续下降且保持的低息使得美国的房地产市场火爆。结果呢？次贷危机爆发了，还不上款的不合格借贷者资金链出现了断裂，连累到了银行，动摇了金融市场。
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
6. 连锁反应
如果中国的房地产市场不好，中国的出口受到抑制，会减缓对原材料的进口需求；同时如果房价受到抑制，财富效应也会衰减，这对澳洲的旅游和教育出口获得顺差都不利。所以如果美国不消费了，中国出口上不去，不但中国的房地产面临挑战，澳洲的房地产也会有很大的压力。
佛曰因果，如果单纯理解为做善事就有善报，那实在是小看了佛法真意。所谓因果，如果你做一件善事，就种了善因，就有人因为善因得到善果。假如你做了一件恶事，就种一个恶因，就有人要吃恶果。西方人说，天下没有免费的午餐。就比如我们买了盗版的CD听，3块钱，貌似吃了一顿免费的午餐，结果种下了一个恶因。导致了很多音像出版公司倒闭了，在这些公司工作的人失业了，他们吃下了恶果，因为我们吃了他们的午餐。我们买了盗版的软件，就导致软件业经营困难，结果会导致学软件编程的一些大学生找工作困难。同理，房地产价格过高，导致其他消费的不足，会导致一些公司倒闭或者减产，导致高失业率。
环视全球高企的失业率，不能不说是全球高房价种下的恶因！
实际情况是：中国对美国保持持续的顺差，如果中国不大量购买美国债券，把美元重新“还”给美国市场，美元就要对人民币贬值，抑制中国的出口。而大量的购买美债，也导致美债利率降低。低利率促进了美国信贷市场，尤其是房屋信贷导致的财富效应，又使得美国消费增加，购买更多的消费品，促使中国的顺差增加，而多出来了顺差又通过对美债的投资回到了美国。持续下降且保持的低息使得美国的房地产市场火爆。结果呢？次贷危机爆发了，还不上款的不合格借贷者资金链出现了断裂，连累到了银行，动摇了金融市场。
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
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第五段是精华。利息率不是只看央行的隔夜拆借利率，更要看债市的长期利率。美国长期利率的走高，不是美国能自己选择的了，而中国如果想锁定汇率，也只能升高利率，必然导致房地产资金链紧张。
我的判断是加息后，有资金流出澳洲。为什么会如此反常？首先要回答，全面通胀情况下如何才能投机赚钱？假如黄豆一年涨10倍，大米一年涨20倍，全年平均通胀15倍。那很明显，买大米赚，买黄豆亏。也就是说，一项资产越通胀的厉害，就越值得投机。什么资产通胀最快？房子。why?
要想通胀幅度大，就必须有资金支持，所以银行资金支持什么资产，什么资产就一定是高通胀。恰好，银行最喜欢房贷。
回到主题，对于国家来说，央行就是国家的商业银行。在全球各主要经济体央行均未提出经济刺激退出计划之时，澳洲央行率先两度加息。可以解读为，澳洲央行相对于世界其他经济体的央行更加惜贷。缺少银行资金支持，资产泡沫就如同无源之水。热钱永远是追逐泡沫的，它们的流出完全可以理解。因为在热钱眼中，澳洲资产由于缺少央行资金支持，通胀率会小于世界其他经济体。澳洲资产相当于前文中的黄豆，而不加息的国家才盛产大米！
又，中国和澳洲目前都是资本项及贸易项双顺差。澳元是自由兑换货币，澳洲选择了加息对抗通胀。中国由于顾忌升息对房地产的打压，近日开始讨论人民币升值对抗通胀压力。外贸出口关系中国底层就业，房地产关系银行稳健及各既得利益。升息痛，升值也痛。
理论上，央行和财政部是完全独立的，央行只负责控制本国的通货膨胀率，而财政部负责政府投资。在经济萧条下，正确的政策组合是财政部加大公共投资, 拉动经济；而央行在经济好转后收紧银根，控制通胀。这样,财政投资的钱不会导致严重的通货膨胀。长期的低利率意味着对储蓄者的掠夺，而且由于澳洲利率在近19个月从7.25%下降到3%（49年最低），导致供房压力明显减小，很多人开始贷款置业。这次小幅加息应该是一个信号，要购房人员对自己的还款计划有一个正确的衡量，同时提示银行房贷潜在风险。
得益于原材料的刚性需求和中国的大量货币投放，及前一阶段澳元大幅贬值，澳洲经济可以借助稳定的出口换来足够资金，澳洲央行发现没有必要再从内部额外提供货币供给，来维持经济平稳了，它开始加息。一来可以显示澳洲央行独立于行政；二来在国际舞台上，为澳洲的经济实力作了一个不大不小的秀。
说是作秀，因为目前澳洲良好的经济情况，在我看来不过是搭上了中国4万亿保8的顺风车。如此说来，中国的通货膨胀压力理应更大，而中国却第一时间宣布不会加息，是投鼠忌器？毕竟目前情况下，加息对房地产的打击是毁灭性的，也牵动银行体系的稳健。而美国众投行的分析师如此激动地批驳澳洲央行，可能是他们对自己即将到手的圣诞大红包有所担忧。毕竟对于投行这种高杠杆的企业来说，加息等于融资成本上升，等于业绩下滑，等于分红变少。享受惯“格老”低息大餐的华尔街，自然恨透了这次作秀的澳洲央行了！
中国的不加息声明无疑给澳洲央行吃了一颗定心丸，这班顺风车还远没有要刹车的意思呢！
真是高人,
经济萧条能促进房价上涨，这貌似离奇的话正是我思索的答案。一切都绕不开那经典的法则：有中国特色的... ...
经济衰退了，外贸不好了，工人失业了，会导致社会不稳定，政府最不愿意看到的就是社会动荡。怎么办？
简单，政府投资创造工作机会，造铁路，修公路，建水坝，可以同时带动上下游产业开工。政府也没钱，怎么办，卖地换钱！这样还可以拉动建筑工地开工，维持运输用工，保护水泥钢厂，装修家具，周边餐饮，小到螺丝，大到吊车，可谓是牵一发，可以动全身。所以搞房地产就是花钱买工作给大家做，免得人心思变。卖不卖的出去，价格高不高，买不买的起都是次要的，说得透彻点，就是建好了，推掉铲平，再造一遍，再推倒再建也没关系的。
外围经济如果持续恶化，外贸就好不了，失业人口就越多，税源就更枯竭，政府就更没钱。只好多卖地，卖高价地。反正“地”是国有的，银行也是国有的，随手捏一个地产商来，放在中间倒一倒手，把钱从银行里套出来，就可以了。
经济越不好，地价越不会降，越不能降，而房地产也就越值得投资。因为这样，你才站在了政府一边。(until the turning point finally reaches)
4万亿救市保8，半年多时间，杭州房价又涨了50%（上海，广州，北京同），增发的贷款似乎完全被地产市场吸收了，日用商品和篮子里的菜还是相对便宜，发到手的工资还是那样的薄。由于银行房贷业务的发达，房地产已经成为了一个大资金蓄水池，高流动性和CPI之间的传导完全被这个蓄水池隔断了。尤其是在劳动力过剩与无“工会”的背景下，几乎不可能出现由通货预期带来的工资上涨。因为通胀无处传导，只能留在蓄水池里，似乎没有必要去担心流动性过剩导致的通货膨胀。
手头没有数据，且数据大多水份很足，所以只能用演绎法，来自娱自乐一下。比较可信的数据，截至2008年，中国个人存款为23万亿。这里用一下28原则，虽然很粗糙，但近14亿人口基数的情况下，统计上我觉得可以套用了。80%的财富为20%的人占有，20%的财富为80%的人占有。23万亿的20%是4.6万亿，这些钱正是存款里最没有流动性的一笔钱，是80%居民的保命钱。这些钱的流动性几乎为零，也就是说，不管用再低的利息率去刺激，这些钱也不会被居民取出来去消费的，这些是要延迟消费，用来养老用的。
分析到这里，我甚至开始怀疑4万亿这个数据就是这样计算推导出来的。由于政府用于刺激的经济的金额几乎等于这部分本来就不会被使用的居民储蓄，这样的刺激政策等于短期内并没有增加货币总的投放量，不上调利率，短期内也不会引发通货膨胀。即便是长期影响，也只会随着居民缓慢使用自己的养老积蓄时才体现，通胀完全可以在20-30年里面慢慢被消化掉，不为人所察觉。
如果明年再有一个4万亿，会不会爆发恶性通货膨胀？
我不乐观。虽然可以预见，股市和楼市会像今年一样疯狂一把，但是通胀永远是对富裕阶层的剥夺，要想动富人的奶酪，没这么容易。毕竟富人永远有比穷人多得多的投资渠道，相信会出现资本外逃，这对于本币稳定威胁极大。
作者：m0571 回复日期：2009-11-06 23:42:30
呵呵，谢谢大家喜欢，很高兴自己写的东西能给大家有所启发。觉得好就帮我把这个帖子顶起来，让更多人能够看到这个帖子，让更多的人能了解目前经济系统运作的机制，这，正是我开帖的本意。
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难得，
顶下。
作者：m0571 回复日期：2009-11-06 23:42:30
呵呵，谢谢大家喜欢，很高兴自己写的东西能给大家有所启发。觉得好就帮我把这个帖子顶起来，让更多人能够看到这个帖子，让更多的人能了解目前经济系统运作的机制，这，正是我开帖的本意。
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顶
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这个过程能长久维持吗？房地产的蓄水池安全性好吗？
分析一下，中国国内银行是不能跨地域经营业务的，开在上海的分行只能经营上海地区业务，广州的分行只能经营广州地区业务。由于中国经济发展的不平衡，肯定是富裕地区的银行存款多；经济不发达地区存款少。由于银监会对存贷比的要求，只有存款充裕的银行才可能有足够的资金贷款(包括房贷），所以：高储蓄率=高可贷资金量=高房贷资金=高金融杠杆使用率=高房价
这个总结和我上次推算中国平均房价都说明一个问题，金融杠杆（利息率）可以强烈影响房价高低。刚性需求（中国目前的城市化进程），保证了有足够的“新城市人”来消费。
最近有人在炒小产权房，因为便宜，一下手就是10套20套，他们寄希望于政府开禁小产权房。我要说：聪明过头了！他们挑错了博弈的对手。政府财政是要靠卖地来筹集资金的，赌小产权房被承认这是与虎谋皮。迫于现实情况，政府不会去推平那些成片的小产权房，但是政府只要做一件事，不发产权证，就扼住了小产权房的喉咙。没有产权证=不能抵押贷款=不能使用金融杠杆=低价格
我推断小产权房的价格=当地平均商品房价*首付率（目前是20% or40%?）。
问我中国核心城市房价会跌吗？我说不会，你信吗？
看到里昂证券一个统计，中国各地的储蓄率与当地房价成强烈的正比关系。
分析一下，中国国内银行是不能跨地域经营业务的，开在上海的分行只能经营上海地区业务，广州的分行只能经营广州地区业务。由于中国经济发展的不平衡，肯定是富裕地区的银行存款多；经济不发达地区存款少。由于银监会对存贷比的要求，只有存款充裕的银行才可能有足够的资金贷款(包括房贷），所以：高储蓄率=高可贷资金量=高房贷资金=高金融杠杆使用率=高房价
这个总结和我上次推算中国平均房价都说明一个问题，金融杠杆（利息率）可以强烈影响房价高低。刚性需求（中国目前的城市化进程），保证了有足够的“新城市人”来消费。
最近有人在炒小产权房，因为便宜，一下手就是10套20套，他们寄希望于政府开禁小产权房。我要说：聪明过头了！他们挑错了博弈的对手。政府财政是要靠卖地来筹集资金的，赌小产权房被承认这是与虎谋皮。迫于现实情况，政府不会去推平那些成片的小产权房，但是政府只要做一件事，不发产权证，就扼住了小产权房的喉咙。没有产权证=不能抵押贷款=不能使用金融杠杆=低价格
我推断小产权房的价格=当地平均商品房价*首付率（目前是20% or40%?）。
问我中国核心城市房价会跌吗？我说不会，你信吗？
还有，澳洲加息澳洲资产就要跌？ＬＺ你还是先学学什么叫套息吧！
简直就是胡说八道，中国从０４年到０７年，利率是上升的，房价是飞涨的！
还有，澳洲加息澳洲资产就要跌？ＬＺ你还是先学学什么叫套息吧！
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本不愿多费口舌，毕竟有想法是好事，但是又怕以讹传讹，误导了看我帖子的网友。
1.如果你：Tokyo不动产，得了肺炎了，去医院看病，医院按肺炎给你治疗了，打针吃药，但是最后你还是挂了。那只能怪你体质差，就这个命了，不能怪抗生素不杀菌啊。没那几针给你撑一撑，你可能挂的还快，你说对不对？又，房价涨是由于持续顺差，美元持续的流入，持续顺差会导致高通胀，政府可以选择用高息去对抗，也可以用升值去对抗。所谓结构性通胀，就是CPI不体现，都体现在了房产上。
2.息差有限，泡沫无限。Tokyo不动产，如果你实在无法理解，千万不要勉强。
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
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楼主的结论和你的房价很乐观似乎有点矛盾。
根据楼主的观点，中国只要加息，房地产就玩完，没错吧？
根据楼主的观点，如果美国加息，中国会跟随美国加息吧。
你对房地产这么乐观那一定是基于美国不会加息，对不？
那请你论证美国不加息的原因。
另外：如果明年再有一个4万亿，会不会爆发恶性通货膨胀？你说：“我不乐观。虽然可以预见，股市和楼市会像今年一样疯狂一把。”
如果中央还敢作那么大的投资，再实行那么宽松的货币政策，无论楼市和股市看好都是应该的。 但会不会发生恶性通货膨胀呢？你论证了吗？如果发生呢？你能否定吗？ 个人认为，所有货币政策和经济措施，都是以不出现恶性通货膨胀的基础上的。 否则就不是买不买得起房子的事情，而是吃不吃得上猪肉的事情了。
中国的房地产市场和股票市场很类似，城市化导致移民潮，导致刚性需求，在银行资金充裕情况下，金融杠杆（利率和首付率）决定了房价高低。
中国个人总储蓄是25万亿，人口13亿，人均储蓄基本是2万，按现在4+2（4个老人加一对新人）的家庭购房模式，一个家庭买新房可以拿出12万。首付比率目前是20%? 房价=首付额/首付率。12万/20%=60万，全国平均买一套房子就是60万，如果首付下降到10%，则全国平均就是120万。所以说最近网络上备受批判的“丈母娘特刚性需求”导致高房价，其实是有点道理的，因为需求是“特刚需求”，所以女方父母也可能将自己的储蓄（4万）拿出来支持买房，使得房价由8万/20%=40万，被金融杠杆放大到了60万。
如果实行0首付，那么房子价格上限就是（家庭可支配收入/ 房贷利率）+家庭总储蓄，2008年全国人均城镇居民可支配收入是1.57万，1.57*6/0.04+12=248万。
目前中国人均住房面积将近是28平米（国际上来看也是一个很高的标准了），3口之家算上一个双方老人来住的客房，28*5=140平方。那么全国平均每平方单价大概为：4千3-1万77。
简化到纯金融的角度，投资房地产就是对利率和首付率的预期。
2009-10-2 星期五(Friday) 晴
子曰：用一个词概括金融，就是valuation。
那什么是 value(价值），什么是price(价格）呢？
价值就是你觉得这个东西值多少钱，价格就是市场上这个东西值多少钱。
如果你觉得不值可以不买，如果大家都觉得不值，价格就会下降or没有市场（没有成交量），反之亦然。
那么金融从业人员在做什么呢？他们在试图valuation，在试图去量化大多数人觉得这个东西值多少钱。
但如果是这样，那价值不是应该已经反映在价格上面了吗？
那么为什么这么多人都说房价要跌，但是房价反而一路上涨呢？
只有一种可能：大家都说要跌，但是心里面还是觉得其实还是要涨，所谓叫空做多。......
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楼主你这个观点的确很新颖。或许能解释为什么政府投入那么多，到实在还没有出现恶性通货膨胀的原因。 总感觉政府是在制造通胀预期，但它出的政策并不会出现真正的恶性通胀。 但四万亿已经投出去了，半年七万亿贷款也已经投放，政府还敢玩宽松货币政策吗？
旧城改造中，最值钱的城市中心老城区，因为开发早，补偿是相当低廉的。开发商们用低廉的价格取得极具价值的地段，完成了原始积累。
这些富含价值的老城区早就被开发光了。现在的很多小区都建在原来的城乡结合部。城乡结合部是最容易受益于城市扩容的。虽然远些，但房子买在这些新区，在私家车快速路辅助下，足够快拉近与城市的距离，这些地块得益于交通技术的进步，享受到了绝大部分城市辐射的增值。
现阶段房地产开发商的房子是越造越漂亮了，规划的也越来越科学。但是这些房子是依靠地产商资金造在农田上的房子。房地产商造房子还可以，要靠他们去营建城市则太强人所难。房地产的价值要看其与城市中心的联系紧密程度，及所依托城市的发展程度。当然地铁公交是一些很好的拉近区城市距离的手段。
这些房价的稳定同时也是一个货币游戏。相信本轮经济周期的复苏，包括中国在内，都在选择用通货膨胀来避免出现大量的企业破产／政府破产。政府如果不能通过卖地来取得发展资金，也可以采取印钱的方法去满足自己的财政开支。
现在很多新城都成为了完全的住宅区（卧城），住户只有下班才回到这个地方来睡觉，早上各自回市中心去上班。一个城市的建立需要长时间财富的积累和时间的酝酿。远不是造几条路，几座医院，图书馆，电影院就可以完成的。人文的积淀与人口结构，产业结构的协调至少需要一百年！要把生地变成熟地需要时间。谁耕耘的好，谁的地就能变成优秀的城市，就更值钱！现在房价最昂贵的城市，都是中国历史上经营最成功的城市。
中国不缺少土地，但是缺少城市。话说话来，买房子，永远是买地段。
（我可以看好房地产，如果买的是好地段。我也可以不看好房地产，如果你买的是。。。新村）
作者：m0571
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
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楼主你的观点和你的房价很乐观的结论似乎有点矛盾。
根据楼主的观点，中国只要加息，房地产就玩完，没错吧？
根据楼主的观点，如果美国加息，中国会跟随美国加息吧。
你对房地产这么乐观那一定是基于美国不会加息，对不？
那请你论证美国将不会加息的原因。
另外：如果明年再有一个4万亿，会不会爆发恶性通货膨胀？你说：“我不乐观。虽然可以预见，股市和楼市会像今年一样疯狂一把。”
如果中央还敢作那么大的投资，再实行那么宽松的货币政策，无论楼市和股市看好都是应该的。 但会不会发生恶性通货膨胀呢？你论证了吗？如果发生呢？你能否定吗？ 个人认为，所有货币政策和经济措施，都是以不出现恶性通货膨胀的基础上的。 否则就不是买不买得起房子的事情，而是吃不吃得上猪肉的事情了。
美央行会加息，由不得它想不想，因为更加有参考价值的利率是美国的长期国债利率，这样的举债，利率一定升。短期的央行利率肯定会被迫调整的，这个是一个政治姿态。不然通胀预期太强烈，会自我实现的。
虽然这样说，但是明年还会是一个全球货币政策宽松的年份。因为除非真的CPI通胀出现，没有政府会在这个经济不景气的年份去收紧的货币的。
对于楼市和股市我想说两点。
1.骗，蒙，讲故事，给出增值预期，忽悠。看借鉴2007年的中国股市的情况。
2.资金推动，硬炒，这个可以参见2009年的中国股市。
差别在那里？注意去比较一下2007年的成交量和2009的成交量。比07年更大的成交量，指数却只能恢复到一半，为什么？ 因为第一种情况，炒家普遍惜售，市面上实际流通的股票就少，资金易于推动。而第二种情况下，大家都想赚一票就走，所以市面上的股票总是会很充足，不利于推高股价。所以庄家们喜欢连篇戴蒙的来赚钱，这样事倍功半！
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn ，我也要用手机发表留言！
１９８７年６月，苏联的戈尔巴乔夫在中央委员会上说：“我们的社会是一个正在迅速变化的社会。我们面临许多新问题，相当复杂的的情况。我们不能保证不犯错，但我确信最大的错误就是害怕犯错本身”。他的话与罗斯福总统：“除了害怕本身外没有什么可害怕”，惊人的相似。
２０世纪８０年代戈尔巴乔夫的改革可以说是与２０世纪３０年代罗斯福新政很相似的。两个方案都是为了应对令人痛苦的危机，都是来自上层领导而不是来自下层民众，都对推翻其社会制度的革命不感兴趣，却对从新焕发这些制度活力的改革感兴趣。但是两位领导人都遭到了保守派和激进派的强烈反对，保守派害怕不确定的未来，而激进派要求实施社会大变革而不是救护。
第二次世界大战的爆发挽救了罗斯福和他的新政。战争开设了工厂，创造了工作机会，从而结束了大萧条。由于并没有爆发第三次世界大战，戈尔巴乔夫只能面对比罗斯福艰难的多的局面。戈尔巴乔夫的经济改革计划唤起了人们对经济条件改善的期望，然而经济形式进一步恶化。由于效率低下的企业被迫削减工资，甚至倒闭，失业率集聚上升，社会问题增加。
集装箱运输，卫星通讯和计算机资金管理系统的出现，为跨国公司做全球性运作提供了所须要的技术，这类技术使得跨国公司可能在不同的国家生产不同的产品。这些公司不仅向发展中国家输出产品，它们也同时输出工厂。由于第三世界国家工人工资低廉，扩展中的工业生产力最终引起产能过剩，这种产能过剩进一步拉低了产品的价格，生活在第三世界的人大多数没有被作为消费者包括进这一全球性的繁荣。海外工厂支付的低工资限制了当地的购买力。
立意新颖,观点献明
学习
投资就是站队伍
经济萧条能促进房价上涨，这貌似离奇的话正是我思索的答案。一切都绕不开那经典的法则：有中国特色的... ...
经济衰退了，外贸不好了，工人失业了，会导致社会不稳定，政府最不愿意看到的就是社会动荡。怎么办？
简单，政府投资创造工作机会，造铁路，修公路，建水坝，可以同时带动上下游产业开工。政府也没钱，怎么办，卖地换钱！这样还可以拉动建筑工地开工，维持运输用工，保护水泥钢厂，装修家具，周边餐饮，小到螺丝，大到吊车，可谓是牵一发，可以动全身。所以搞房地产就是花钱买工作给大家做，免得人心思变。卖不卖的出去，价格高不高，买不买的起都是次要的，说得透彻点，就是建好了，推掉铲平，再造一遍，再推倒再建也没关系的。
外围经济如果持续恶化，外贸就好不了，失业人口就越多，税源就更枯竭，政府就更没钱。只好多卖地，卖高价地。反正“地”是国有的，银行也是国有的，随手捏一个地产商来，放在中间倒一倒手，把钱从银行里套出来，就可以了。
经济越不好，地价越不会降，越不能降，而房地产也就越值得投资。因为这样，你才站在了政府一边。(until the turning point finally reaches)
写得太精辟了，小心和谐“被”！
在计划经济中，政府能任意分配资本，大量资本用做投资，民众为将来而努力工作，忍受现在的贫困。
随着经济规模的不断增大，经济内容日趋复杂，这使得中央指挥一切的做法变得日益困难，日益低效。墨守成规和严格管制与蓬勃发展的经济是不相容的。当今全球化经济的特点是：技术革新的快速度，不断改变的消费习惯和一体化世界市场中的激烈竞争。所有这一切均要求灵活，效率和高适应能力。
长三角和珠三角优越的地理优势，促使当地经济转型的开始，借助跨国公司工厂的再次转移，两个三角洲抓住了机会，依托港口优势，发展出了以对外贸易为主的，借用内地廉价劳动力一系列的劳动密集型的轻工业。珠三角的广东地处南端，一向来受到中央的行政管束较少，乘开放之风，迅速发展。而建国以来国家投入最少的省份是浙江（长三角），也因为此，浙江经济较少受到计划体制的束缚，随广东之后，经济迅速蓬勃发展。这两个三角洲在短短30年里展示出来活泼的经济，给所有人强烈的印象。
中国目前是一脚踏油门，一脚点刹车，速度越飙越快。这个时候急刹车立刻车毁人亡。所以可以预见ZF会缓缓放开油门，慢慢踩下刹车。我想说的是，别以为利率这个刹车不好用，是驾驶员目前还不敢真用。
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刹车是利率，放开油门应该就是不继续实行现在这么宽松的货币政策吧？既然可以遇见ZF会缓缓放开油门，慢慢踩下刹车。逐渐实行紧缩性货币政策，在驾驶原够胆刹车时候用利率刹车。为什么楼主还会出现看好房地产的结论？ 这跟你之前的观点不是前后矛盾嘛？
欧洲的意大利，以及后来的西班牙，葡萄牙等国都曾经依靠发达的手工业与优越的地理条件，成功的发展起各自繁荣的贸易，又都因为类似的原因而在繁荣的状态下走向落后。
产油国的情况能更好的为我们展示这一过程，巨额的石油收入都浪费在外国的奢侈品上，结果流到了其他的工业化地区。我们可以想象，当波斯湾油田枯竭，石油收入将停止，正如当年流入意大利，西班牙，葡萄牙的金银停止一样。剩下黄沙的海湾地区将是可悲的。
同样的情况也曾出现在中国，安徽南部的徽州商帮垄断过丝绸茶叶贸易，大量的财富流入安徽南部――修建宅院，当徽商失去对丝绸茶叶贸易的垄断地位后，徽商迅速衰落，并再也没有兴起，同样的情况出现在中国很多著名的商帮中。
去路上看一下豪华汽车的牌照，就可以直观的了解沿海地区商人在奢侈品上耗费的资本是多么庞大。外来工人数量如此多，使得工厂与公司失去了提高生产率的动力。没有必要提高技术来提高生产率的压力，除了生产规模扩大，生产技术的提高被忽略了。
城市工人工资低，城市人不愿意去做体力劳动。做体力劳动的人又没有积极性去改善操作流程，优化生产技术。各个行业由于竞争压力过大而又普遍形成“留一手”的生存策略，于是在中国的企业，不管是外企国企还是私企都成了“五大郎开店”，里面的店员一个个都比开店的“五大郎”要矮，这样领导才有安全感，遂一蟹不如一蟹。在58师傅们之后，中国没有好好的培养过技术工人，中国正在失去一个工业化社会宝贵的技术人员层。
你很执着啊，你想知道什么呢？明年房价会不会跌？
我的答案是两极分化。
中国前10城，房价不会跌。人往大城市集中流动，这趋势不变，这些地方的房价没有理由降价。
我只是提醒炒楼盘的人，利率上升风险，由于杠杆大，炒楼的人对利率极度敏感，要预防资金断裂。
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To:willsonmosui
你很执着啊，你想知道什么呢？明年房价会不会跌？
我的答案是两极分化。
中国前10城，房价不会跌。人往大城市集中流动，这趋势不变，这些地方的房价没有理由降价。
我只是提醒炒楼盘的人，利率上升风险，由于杠杆大，炒楼的人对利率极度敏感，要预防资金断裂。
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不会跌，不见得就会继续升。对不对。毕竟你的观点是利率对房地产影响是非常大的，利率和货币政策一调整，就算地段好，紧缺的房子一样难逃上升乏力的厄运。价钱不升的话，投机就失去意义了。房子出租，租售比又不合理，买房根本就不能算是投资。
诚然利用外资发展起来的，以对外贸易为基础的沿海经济模式给中国的经济带来了新风，注入了活力。在不断发展的经济与多变的国际局势下，任何一个模式都不是“万灵药”，因循守旧，故步自封只会导致未来更加可怕的落后。30年前，计划经济的模式被我们扔进了垃圾桶，30年后的今天，我们是否应该开始考虑用新的模式，取代给我们带来繁荣的加工出口模式？要产业升级，必须腾笼换鸟。让人失望的是，广东省年初提出的腾笼换鸟，主要目的还是想以邻为壑，把失业的劳动力尽量驱赶回原籍。海量的廉价劳动力使得企业失去了进取的动力，而新模式的诞生毕竟不是坐在电脑前就可以凭空设想出来，中国经济何去何从，唯待我们共同探索。（全文终）
我会继续在本帖上发一点篇外讨论，有兴趣可以继续看。
天涯博客：http://m0571.blog.tianya.cn
1264年，忽必烈从蒙古迁都北京，向欧洲的商人打开了中国的大门。这些商人通常沿横贯欧亚大陆的商路经商。欧洲人到达了香料的发源地印度和东印度群岛，这比到达中国更加有经济价值。香料历来由两条路线运往欧洲。或由红海和埃及到黑海或地中海各港口，或抵达波斯湾，再用商队运到这些港口。第一条路为阿拉伯人和威尼斯人控制，第二条路由蒙古统治者和热内亚人控制。 不过热内亚人不愿意仅仅在黑海航行。他们到达了波斯湾，直接去印度和东印度群岛。在那里，他们发现，香料在原产地非常便宜，而过去几个世纪中，一批批经纪人在东南亚生产者和欧洲消费者之间牵线搭桥，从中获得巨额利润。
1368年，蒙古人被赶出中国，蒙古帝国全面崩溃，中亚再度分裂，欧亚大陆的贸易中断。伊儿汗国为伊斯兰教同化，切断了欧洲人去香料群岛的运输路线。从此，所有的香料都是沿红海至尼罗河的航线，用船运输，阿拉伯人和威尼斯人获得巨额利润。但是，欧洲人不愿意继续支付昂贵的价格，他们现在已经知道香料的产地及价格。于是，他们开始寻找避开穆斯林这一障碍的新道路，结果，达迦马开辟了一条环绕非洲的划时代的航线—为了一些八角和茴香，伟大的发现往往是富有传奇色彩的。
我感兴趣的问题是，为什么市场上供求关系不能使得东南亚人察觉香料的巨大经济价值？这似乎说明供求关系不决定价格。在信息被封锁的情况下，供求不起调节价格的作用！极端情况下，产地的价格仅与成本相关！
继续展开，联系现在中国出口给美国欧洲劳动密集型物品的情况来看，即便供需双方了解对方的需求和成本，供应方的价格还是被牢牢的锁死在成本附近，而需求终端付出的价格也还是高于成本价很多！这说明仅有信息优势是不够的，垄断/抱团中间商能获得巨额利润是因为垄断！他们可以通过分散订单，屯货，不饱和供应，利用政治影响力施加关税等手段来操纵两个市场的进价和出价，获取巨额利润。
这一阵，山西煤矿，国进民退，引来爱国青年们一片叫好。国家垄断，义正词严，左派也纷纷出来推波助澜，舆论一边倒的支持收归国有。仿佛门前换上一个国字金招牌，就如同贴上了门神。同样的矿，同样的机器，同样的管理水平，就不再会有矿难了。
我赞许左派的人文情怀，但是，吃了几十年证明无效的“老药方”，就别一次又一次的开出来了。山西政府这次食言了，用行政手段干预了市场公平公正。强吃了温州商人的500个亿。我并不想偏袒温州投机商，出来混，就要担风险的。只不过：你可以骗，他可以骗，但是政府不可以不守信。政府真的要收归国有，可以平价收购。
不论“民进国退”还是“国进民退”，垄断不破，始终是换汤不换药。想必为山西叫好的爱国青年们，也一定由衷的赞成我国土地的垄断供应，同时享受着高房价带来的高福祉？！
中国房价的提升除了政府垄断还没有别的原因?
学习!
中国房价的提升除了政府垄断还没有别的原因?
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孙子兵法：守其必功，功其必守。城市化移民，这个是大背景，移民就是新人，新人说白了就是没房子的，他一定要买房，所以利益集团可以囤积居奇。
如果人口不大规模移动，仅靠本地人口的正常更替住房，这个量是有限的。人往什么地方流动？追逐的无非是工作。只有城市可能提供足够的工作。所以只要当地就业市场还是人山人海，就不是讨论房价下跌的时候。 中国的房价在内部移民潮结束前，不可能下跌，不可能单独的，纯粹的下跌。如果房价真的在10年内下跌（我认为移民潮要持续20年左右），那会是一系列大变革中的一个小变化，那时候就不是考虑房子跌价问题了，我想会有很重要的事情让我们去思考了。
中国的内部移民潮，的确导致了所谓的农村空心化，但是这样反而提升了农村耕地的效率，真的10个人种1亩地，那是隐性失业。人烧点，对农村未必不是好事。
极度不同意。
埃及的木乃伊之所以能保存千年之久，就是依靠了神奇的香料。欧洲人初次从阿拉伯人手中得到香料后，他们对香料的喜爱就一直没有改变。为此，他们支付高昂的价格！
香料是什么？熏衣草，玫瑰花精油，法国香水的配方？！有这样的想法一点也不奇怪，谁让当年我们的翻译们如此为西人讳呢。大家吃过腊肉吧？上面的花椒，胡椒，八角，桂皮，茴香肯定都知道咯。这些就是所谓的香料！某种程度上讲，木乃伊就是一块过期大腊肉！
没盗版的软件，电脑行业能有现在1/3发展就不错了。
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索马里海盗也在解决就业。对世界经济有贡献吗？也许没有他们，AK的销量会下降不少。
简单一句话，你能对天发誓，你的电脑中全是正版东西，你上网从没看盗版的资料，我就对你说一个字！服！
大都市不是工业化的城市（1）
第二次农业革命后，新的杂交种子和新技术导致了更大的生产率，但大多数的农民并未从中得到好处，他们缺乏购买杂交种子，化肥和灌溉设备所需要的资金。少数的富裕农民才可能采用这些技术，而他们往往不种主要的粮食作物，而改种更有利可图的经济作物。而且他们还可能采用节省劳动力的机器，这类机器迫使已经就业不足的农民前往城市去寻找工作。
中国沿海地区自改革开放以来一直进行着迅猛的都市化，而这些城市至今还没出现伴随而来的工业化。进入城市的人不得不去做那些仅仅够糊口的工作，这些工作使他们避免挨饿，但是对国家的经济几乎起不到任何促进作用。
因为不断增长的农业和工业生产力能养活不断增长的人口，而医学的进步和公共卫生措施的先进又降低了死亡率。移民潮再一次出现――从不发达地区向发达地区。食品生产的提高和卫生技术的改进，使得死亡率急剧下降，但是出生率仍然居高不下，而且因为新增人口大部分是青年人，可以预料人口增长短期内很难被控制住。
由于中西部地区的经济停滞不前，这些迅速增长的人口发现很难养活自己，这些处于困境中的人一旦可能，就会离开他们贫困的出生地，向发达地区移动，在发达地区做任何能找到的工作。在改革开放的繁荣期里，由于大部分的工作都是开放的，因此大部分的人口涌入对外贸易集中的地区。
最初这些客籍工人是为用人地区所欢迎的，各地认为他们几年后会带着积蓄返回自己的家园。但是这些新移民并没有像大家所期望的那样做，随着岁月的流逝，他们开始在移入地扎下根来，孩子与父母被接来，他们不愿意再次迁移。当这次影响对外贸易的金融风暴来时，失业成为大家要面对的问题。我们拥有的不同地域文化的人越多，我们就必须去面对更多的偏见和冲突。
索马里海盗也在解决就业。对世界经济有贡献吗？也许没有他们，AK的销量会下降不少。 本想看看你写的东西，从你的回贴看，真是不平不咋的。最近买了车，就拿汽车来说吧，有几个大汽车厂商不是从摹仿和抄袭中来，不同的行业不同的国家不能简单的来看的。
简单一句话，你能对天发誓，你的电脑中全是正版东西，你上网从没看盗版的资料，我就对你说一个字！服！
作者：爱车人生 回复日期：2009-11-07 23:17:46
自己都作不到的，还摆出一副圣人的面孔。
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1.要求我从没用过盗版，还要我对天发誓，真不知道是谁在摆出一付圣人的面孔。
2.一件事情的对错，不在于别人有没有做，而至于你有没有做。如果我用了盗版，你就解脱了？
随着沿海经济越来越具有活力，出现大量的私人企业与海外跨国公司，以及户籍控制的放松，大量的经济不发达地区大学生离开家乡，向沿海迁徙。内地经济一直落后，一直创造不出足够的具有吸引力的工作岗位，人才的流失现象越来越明显，仅依靠过去支边这种政策，根本就没用。
大学生都流往这一片地区，就会造成大学生资源的不平衡，沿海地区竞争大，压力大，而发展落后的地区却因大学生短缺而更加难以发展。同时我们也很难要求那些经过了4年大学生活，明显体验到城市现代化与落后经济巨大差别的学生回到原籍。
1929年秋，股票市场的价格跌到了最低点，世界范围的经济萧条随之而来，而且萧条的强烈程度和延续时间都是空前的。造成这一局面的原因似乎是严重的国际经济不平衡，这种不平衡是在美国大规模的成为债权国时发展起来的。由于美国通常都保持贸易顺差，一战后，不少国家支付战争债务，金钱源源不断的流入美国，至1924年，美国拥有世界黄金总储量的一半。
这种不平衡因为美国在国外大规模的贷款和投资而被抵消。但是这种情况最终加强了不平衡。由于债务的到期，债务国不得不减少对美国的进口，这减少了美国的出口。此外，一些国家开始拖欠债务，这动摇了美国的一些金融机构。
美国本国内的经济不平衡与国际的经济不平衡一样严重，根本原因在于工资落后与不断上升的生产率。从1920年到1929年，工人每小时工资只上升了2%，而同期生产率上升了55%。
城市的公共设施建设，无论是道路、轨道交通、还是给排水设施，垃圾清理设施等等，都是耗资巨大的工程。资金压力非常沉重。国家通过拍卖大产权的土地，获得资金，投入城市建设，形成土地增值的正循环。（不能应该环节中有贪腐，而否定整个过程）所有在城市生活的人，享受到了城市设施的便利，而只有买房人，负担了城市设施的建设的费用。
国内房价之所以上涨凶猛，除了贪腐以外，跟政府追求城市的超前建设有关（这也解释了为什么中国城市比很多发达国家城市还要现代化）。城市建设超前普通老百姓的消费水准，自然造成地价高昂，能负担起的市民越来越少。东西是好东西，就是价格贵！相当于给只买得起奇瑞的人推销宝马。
因此，解决房价问题的关键点在于从土地增值上面下文章，否则地产问题无解。土地税不可以解决问题，核心点在于土地增值税。
产权房，在70年使用期内，免除或少缴部分的土地增值税。比如说人均50平米、60平米的大产权房免土地增值税。（设定限度）
其它所有土地，一律缴纳土地增值税。如原先房子不临街，变成临街以后，房子升值100万，按每年1%收税。每年调整一次。负担不起的，可以暂缓征收，累计起来。当房屋过户，继承的时候，先清掉税，然后才能过户。只要你不死，房子可以一直住下去，等到死了以后，先把帐连本带利一起清了，如果还能有剩下的，才能继承。对小产权房（包括经济适应房），也同样处理。你这片房子，地价应该值100万，每年收你土地增值税，可以暂缓，累计起来。
通过合理规划的税收，一方面平衡大小产权直接的总成本的差异。另外一方面，扩大城市建设的税基，不仅仅由买房人来承担城市建设的费用，所以享受到城市设施的人，都要来承担这个费用。相应的，同时降低了购房者的负担。土地增值税，同时也可以用来对付囤地的开发商。
升息痛，升值也痛。
中国持续的顺差导致国内以人民币计价的资产上升，由于各种原因，最后集中体现在了房地产上
中国如果想锁定汇率，也只能升高利率，必然导致房地产资金链紧张。
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你的倾向是ZF会升值的办法？？升值会导致顺差下降，会对房市资金链有多大的影响？？
如果明年再有一个4万亿，会不会爆发恶性通货膨胀？
但是明年还会是一个全球货币政策宽松的年份。因为除非真的CPI通胀出现，没有政府会在这个经济不景气的年份去收紧的货币的。
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不知你所有的判断是不是基于：明年还会有个相对宽松的货币政策——引发通胀——加息？？
如果外贸不好还会导致国内以人民币计价的资产上升吗？
没有数据就不能说话。我在帖子里告诉大家真正要去看哪一些指标。所以，如果你真的很关心房地产，和你利益关切。那么你就去看：中国顺差多少，美债长期利率变化多少。
如果你是个人投资者，那么你可以对自己的资金链做一个测试，如果加息到。。。是否还能供贷？能持续多久？是否备有富裕资金应付突发事件？
我预测，中国会开始升息，这个对中国房地产是有负面影响的，但是现在地产商不差钱，他可以支持很长时间，股市可以圈，银行可以贷，你耗不耗的过这些人？如果加息到10-15%，那这些人肯定挂了，如果这个趋势很明显了，那，缓买房。但是目前来看，政府不会这样做。
说实话，投资二手房的最大风险是流动性，也就是变现能力。
比如：杭州有100个家庭都买了2套房子，打算一套作为投资用来养老的，假设现在100万（现值），一共花费100万*100=1个亿。预期，320-30年后退休了，卖掉，用来养老。假设那个时候房子是300万一套。那么一共就是100*300万=3个亿，结果，那个时候，大家都开始卖房了，但买房工资还没跟上，一共才买出了10套（10*300=3千万），剩下的都卖不出去，因为那个时候城市化也结束了，而大家都开始买房子套现消费了（所谓老龄化问题），而房子本身也开始进入老龄阶段，再不卖出去就要开始贬值了（你看看，20年房龄的房子，能住吗？你会买吗？就理解我的意思了）
从一个集体来看，现在投入了一个亿，但是20年后只收回3千万，肯定是亏了。但是真正把房子卖出去的人，那是赚了，100万变300万。为什么？ 地段，地段，地段！城市！城市！城市！
高通货膨胀，一定是劫富济贫的。比如刚才例子里，没有卖出房产的房地产投资者，会怎么办？出租。
而这个时候，集中出现的出租房，和已经开始消退的移民潮，不支持高房租的。并且，出租房子的房东们不可能像目前的垄断卖地一样控制出租房量来收取高价，房东是各自为政的，经典的自由市场形态。
能不能说是目前买了房的富人在20年后补贴现在买不起房的穷人呢？
并不是想投资房子，早有了，只是想了解这些与资本市场千丝万缕的关联
以北京为例，1600万人口，还能提供多少个就业机会给后来的移民者？央企的恶性膨胀，也是有尽头的。
当后来者，那些从落后地区走出来的大学生，被看做是未来的房地产的接盘者，连基本的生存都无法满足时，又有多少人后选择继续留下？
北京是一个流动性很强的城市，而流动的大多数，是那些收入低下的人群。越来越流行的群租现象，或许能说明一些问题。
如果还要强调中国的城市化进程，我想下面的重点应该是二三线城市，中西部欠发达地区的省会城市，将会是未来的热点。
成都的房价已经突破1万，连沙漠中的兰州，房价都达到了七八千。
资本也是和水一样，要向价值洼地流动。国家的政策，也会无可选择的与这个趋势产生共振。
中国大城市的，楼主讲的10大，城市化进程是刚开始还是已经走向尾声？
以北京为例，1600万人口，还能提供多少个就业机会给后来的移民者？央企的恶性膨胀，也是有尽头的。
当后来者，那些从落后地区走出来的大学生，被看做是未来的房地产的接盘者，连基本的生存都无法满足时，又有多少人后选择继续留下？
北京是一个流动性很强的城市，而流动的大多数，是那些收入低下的人群。越来越流行的群租现象，或许能说明一些问题。
如果还要强调中国的城市化进程，我想下面的重点应该是二三线城市，中西部欠发达地区的省会城市，将会是未来的热点。
成都的房价已经突破1万，连沙漠中的兰州，房价都达到了七八千。
资本也是和水一样，要向价值洼地流动。国家的政策，也会无可选择的与这个趋势产生共振。
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价值洼地？这个概念不错，一个东西便宜，并不定就核算，可能就只值这个价钱呢？调查一下毕业大学生的动向，最直接的可以了解人口如何流动了。 是不是有点像先前海外留学生不回国，想方设法留在外面？而现在情愿回来当海带？人都不傻的，那里好往那里走。 我不看好所谓的价值洼地。
我相信,中国政府最终会对普通居民住宅用地实行无偿划拨代替现在的拍卖制度,这个改变将会对中国的房地产市场产生巨大的平抑作用.
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这个制度很有意思，如何具体操作？免费给地？给谁呢？这样里面的腐败问题是会更严重呢还是更小呢？ 一年免费给多少地呢？
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至为感谢。
最近自己也开始考虑经济政策形式了,想把手上的现钱买股票保通胀.房子虽然没有,想买可买不起.
现在想买股票,但是不知现在这个点数值不值得买.希望LZ帮助分析下.
国家经济情况的变化往往会引起其社会结构的变化。
在美长期低利率导致的信用过度扩张中，美国负债消费拉动了中国出口业的蓬勃发展，如今美房地产泡沫终于破碎，一直受益于出口扩张的浙江企业也受到重创。政府最近出台了很多政策试图扶持这些企业渡过严冬，在我看来，是时候淘汰掉一批低质量的企业了。这些企业的存在是靠免税，靠污染环境，靠银行贷款，靠低成本的人工！
免税代表着对本地经济没有贡献！如果仅是短期性的行业保护政策可以理解，但是如果成为了长期的政策补贴，那不如关闭这些企业，避免它们耗费过多的资源！
环境问题长期没有得到重视，记忆中浙江的绿水青山现在充斥着工业与生活垃圾。
目前银行是有钱的，但是银行不敢贷款给外向型的民营企业，企业的竞争力太弱了，没有掌握自己的技术，往往也没有自己的品牌，也没有像样的管理，这样的企业是不可能长久的！
工人的工资依然维持在相当低的水平，工人的劳动强度依然超过劳动法规定的范围，工作的卫生安全设施依然远不达标。即便在浙江这样的富裕省份，一个普工的工资也不过每月1000-2000元。医疗/养老保障体系依旧在构建阶段，任重道远。
